Avant d'acheter ou de mettre un bien en location courte durée à Marrakech, Casablanca, Agadir, Tanger ou ailleurs, beaucoup de propriétaires calculent « prix par nuit × 30 ». Ce calcul surestime presque toujours le résultat, car il oublie l'occupation réelle, les commissions et les coûts de chaque séjour.
Voici une méthode complète pour estimer la rentabilité réelle, puis la suivre une fois le bien en exploitation.
1. Estimer le revenu brut réaliste
Le revenu brut annuel dépend du prix moyen par nuit et du nombre de nuits vendues. Utilisez une occupation prudente, différente selon les saisons, plutôt qu'un chiffre unique optimiste.
- Prix moyen par nuit par saison
- Nombre de nuits vendues par saison
- Revenu brut = somme des nuits vendues × prix moyen
2. Retirer les coûts variables par séjour
Chaque séjour génère des coûts : commission de la plateforme, ménage, linge, consommables, éventuellement accueil des voyageurs. Plus les séjours sont courts, plus ces coûts pèsent.
- Commissions des plateformes et frais de paiement
- Ménage et blanchisserie à chaque rotation
- Consommables : produits d'accueil, café, entretien
- Accueil et remise des clés si délégués
3. Retirer les charges fixes
Les charges fixes sont dues même si le bien est vide : charges de copropriété, électricité et eau de base, internet, abonnements TV, assurance, entretien et petites réparations, renouvellement du mobilier.
4. Intégrer la gestion et la fiscalité
Si vous confiez le bien à une conciergerie, sa commission se calcule en général sur le revenu. Si vous gérez vous-même, estimez honnêtement votre temps. La fiscalité dépend de votre situation : faites-vous accompagner par un comptable pour l'intégrer correctement.
5. Calculer et suivre le résultat
Résultat net = revenu brut − coûts variables − charges fixes − gestion − impôts. Divisez par le prix d'achat ou l'investissement total pour obtenir un rendement comparable à d'autres placements.
Une fois le bien en location, suivez ces chiffres réellement réalisés plutôt que vos estimations. Welcomax Rental PMS suit l'occupation, les revenus et les paiements de chaque logement, et permet de produire des relevés clairs pour chaque propriétaire.
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