Louer un appartement, une villa ou un riad à la nuit sur Airbnb ou Booking.com au Maroc n'est pas interdit, mais ce n'est plus une zone grise. La loi n° 80-14 encadre les établissements touristiques et les « autres formes d'hébergement touristique », et son décret d'application n° 2-23-441, publié au Bulletin officiel en août 2023, a précisé les règles pour les formes d'hébergement comme l'hébergement chez l'habitant.
Ce guide résume les obligations pratiques d'un propriétaire ou d'un gestionnaire. Il ne remplace pas le texte officiel ni l'avis d'un professionnel : les procédures peuvent varier selon la préfecture et évoluer.
Quels textes encadrent la location courte durée au Maroc ?
Trois textes reviennent pour un hébergement loué à la nuit à des voyageurs :
- Loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d'hébergement touristique, promulguée par le dahir n° 1-15-108 (BO n° 6404 du 15 octobre 2015)
- Décret n° 2-23-441 pris pour son application, adopté en Conseil de gouvernement le 8 juin 2023 et publié au BO en août 2023
- Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales, qui fonde la taxe de séjour
Faut-il une autorisation pour louer sur Airbnb au Maroc ?
Oui, en principe. La loi 80-14 subordonne l'exploitation d'un hébergement touristique, y compris l'hébergement chez l'habitant, à une autorisation, accompagnée d'un cahier des charges selon la catégorie. La presse marocaine rapporte que cette autorisation est délivrée par les autorités locales après consultation des services concernés.
En pratique, renseignez-vous auprès de la délégation régionale du tourisme et de la préfecture ou province de votre bien : ce sont elles qui indiquent la catégorie applicable (maison d'hôtes, hébergement chez l'habitant, résidence touristique…) et les pièces à fournir.
Déclarer chaque voyageur : la fiche de police
Comme un hôtel ou un riad, un hébergement loué à des voyageurs doit enregistrer l'identité de ses clients et la transmettre aux autorités. C'est l'obligation la plus contrôlée sur le terrain, et la plus facile à oublier quand on gère plusieurs appartements à distance.
Gardez une fiche par voyageur (nom, nationalité, pièce d'identité, dates d'arrivée et de départ) et organisez la transmission dès l'arrivée. Notre guide détaillé sur le rapport police pour riads et maisons d'hôtes explique la procédure et les erreurs fréquentes.
Taxe de séjour, facture et impôts sur les revenus
Trois obligations financières sont à prévoir dès la première réservation :
- Taxe de séjour : due par nuitée et par voyageur selon la catégorie, puis reversée à la commune
- Facture ou reçu conforme pour chaque séjour, surtout pour les clients professionnels
- Déclaration des revenus locatifs à la DGI : le régime (revenus fonciers ou professionnels) dépend de la façon dont vous louez et des services rendus. Faites valider votre cas par un expert-comptable
Idées reçues à oublier
Plusieurs affirmations circulent sur les réseaux sociaux et dans les groupes d'hôtes. Vérifiez-les toujours dans le texte officiel avant d'agir.
- « La location courte durée est interdite au Maroc » : faux, elle est encadrée, pas interdite
- « On a droit à 120 nuits par an maximum » : ce plafond, souvent copié d'exemples européens, ne figure pas dans la loi 80-14 telle que publiée
- « Airbnb déclare à ma place » : non, les obligations de déclaration des voyageurs et des revenus restent à la charge de l'exploitant
- « Un petit appartement n'est pas concerné » : la taille ne dispense pas de l'autorisation ni de la déclaration des voyageurs
Ce que risque un propriétaire non déclaré
La loi 80-14 prévoit des amendes pour l'exploitation sans autorisation et pour le non-respect des obligations, avec des montants plus élevés en cas de récidive. Les contrôles se sont renforcés dans les grandes villes touristiques comme Marrakech et Tanger. Au-delà de l'amende, un hébergement non déclaré prend aussi le risque de voir ses annonces suspendues.
Checklist : se mettre en règle en 6 étapes
Pour un propriétaire qui loue déjà, l'ordre suivant limite les allers-retours avec l'administration.
- 1. Identifier la catégorie d'hébergement auprès de la délégation régionale du tourisme
- 2. Constituer le dossier d'autorisation (titre de propriété ou bail, plans, assurance, pièces d'identité)
- 3. Souscrire une assurance couvrant l'activité de location aux voyageurs
- 4. Mettre en place l'enregistrement et la transmission des fiches voyageurs dès l'arrivée
- 5. Collecter la taxe de séjour et garder la trace par réservation
- 6. Tenir un registre des revenus par canal (Airbnb, Booking, direct) pour la déclaration fiscale
Comment un logiciel simplifie la conformité
Le plus dur n'est pas de connaître les règles, c'est de les appliquer à chaque séjour, sur plusieurs biens et plusieurs plateformes. Welcomax Rental PMS centralise les réservations Airbnb, Booking et directes, prépare les fiches voyageurs, calcule la taxe de séjour par réservation et exporte les revenus par canal pour votre comptable.
Sources et références
- Loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques (Ministère de la Justice, PDF)
- Nouveau décret sur les hébergements touristiques (Médias24, août 2023)
- Adoption du projet de décret relatif aux établissements touristiques (Le Matin, juin 2023)
- Le marché de la location courte durée et le cadre légal (Le360)
- Direction générale des impôts (DGI)
Définitions utiles
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